El espejismo de la vivienda social: desmantelamiento público, fondos buitre y el nuevo decreto de desahucios

La crónica de un parche tardío e insuficiente

La crisis habitacional en España no constituye una contingencia sobrevenida del mercado, sino la consecuencia directa de décadas de decisiones legislativas y gubernamentales que primaron la especulación inmobiliaria, el endeudamiento privado y la despatrimonialización del sector público frente a la garantía efectiva de un derecho fundamental.

La aprobación el 6 de octubre in extremis en el Consejo de Ministros de un nuevo Real Decreto-ley sobre vivienda y suspensión de desahucios —tras el fracaso parlamentario de los textos precedentes y abocado ahora al escrutinio de la Diputación Permanente del Congreso— vuelve a escenificar la misma patología recurrente: la respuesta del Estado llega tarde, opera como un remiendo coyuntural y resulta estructuralmente insuficiente.

El pecado original: producir ladrillo sin consolidar parque público

A diferencia de las economías del norte y centro del continente, donde el parque de alquiler social es de titularidad pública permanente e inalienable, España estructuró históricamente su política de Vivienda de Protección Oficial (VPO) subordinándola al acceso a la propiedad privada mediante desgravaciones fiscales y créditos subsidiados.
El diseño albergaba su propia trampa de caducidad: la descalificación temporal. Transcurrido un lapso de entre diez y treinta años, las viviendas quedaban liberadas y pasaban al mercado ordinario a precios libres de mercado.

La radiografía cuantitativa constata el fracaso de esa concepción:

– Edificación masiva frente a retención testimonial: Pese a haberse construido y calificado más de 4,81 millones de viviendas protegidas desde 1968, el stock social retenido por las administraciones continúa siendo marginal.

– Evolución histórica del parque público en alquiler: En 1979 el alquiler social apenas suponía entre el 1,0% y el 1,5% del parque global (entre 100.000 y 150.000 residencias); en 1982 oscilaba entre el 1,2% y el 1,5%; en 1995 no superaba el 1,8%; y en la actualidad, con un parque efectivo de entre 290.000 y 318.000 unidades en manos de las administraciones, la cobertura alcanza a un escaso 1,72% de los hogares.

– La brecha estructural europea: El parque social español (sumando fundaciones y convenios regulados) ronda entre el 2,5% y el 3,3%, frente a un promedio en la Unión Europea situado entre el 8,0% y el 9,3%. Este déficit se agrava con el desplome productivo contemporáneo: de las más de 97.000 viviendas protegidas de 2006 se ha caído a registros de apenas 10.000 a 12.000 anuales (12.304 en 2023).

Liberalización del suelo y desmantelamiento institucional

La orientación de las políticas públicas bajo las presidencias del Partido Popular profundizó esta merma patrimonial:

– La desregulación de la etapa Aznar: Mediante la Ley 6/1998 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, se implantó el criterio de que todo suelo no protegido era urbanizable. Dicha desregulación provocó una escalada especulativa del precio del suelo, relegó la VPO a un papel secundario frente al negocio de la promoción libre y canalizó el ahorro de las familias hacia hipotecas insostenibles respaldadas por deducciones en el IRPF.

– El ajuste fiscal de Rajoy y la venta a fondos de inversión: A partir de 2011, la política habitacional se supeditó al estricto ajuste presupuestario post-rescate financiero. La Ley 27/2013 de Racionalización y Sostenibilidad de la Administración Local asfixió a los municipios y empresas públicas de vivienda, escenario que sirvió de coartada en 2013 para que los gobiernos del Partido Popular ejecutaran las mayores enajenaciones de vivienda pública a entidades transnacionales de capital riesgo:

o El IVIMA (Comunidad de Madrid): Vendió 2.935 viviendas sociales (32 promociones) a Goldman Sachs y Azora mediante la sociedad pantalla Encasa Cibeles S.L. por 201 millones de euros.

o La EMVS (Ayuntamiento de Madrid): Enajenó 1.860 viviendas en alquiler con opción a compra a Blackstone a través de su filial Fidere por 128,5 millones de euros.

Aunque las responsabilidades penales fueron archivadas por ausencia de tipicidad dolosa individual y el Tribunal de Cuentas revocó en apelación la condena contable a la corporación de Ana Botella, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo fijó jurisprudencia definitiva entre 2019 y 2020 anulando la venta del IVIMA. El Alto Tribunal sentenció con claridad: la administración no puede vender vivienda social sin acreditar de forma fehaciente su innecesariedad frente a las necesidades de la ciudadanía vulnerable, prevaleciendo el fin social sobre cualquier conveniencia de tesorería o liquidación contable.

El nuevo Real Decreto-ley del Consejo de Ministros: tardío e insuficiente

En este contexto de emergencia cronificada, el Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre un nuevo Real Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y desahucios que deberá ser remitido a la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados. La norma —reaprobada a toda prisa con ajustes formales tras el veto y decaimiento parlamentario que sufrieron los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026— vuelve a prorrogar la suspensión de desahucios para hogares vulnerables e introduce mecanismos de absorción de deuda por parte de las administraciones públicas.

Pese al envoltorio de urgencia social, el análisis técnico y jurídico del decreto obliga a calificarlo, de manera incontestable, de tardío e insuficiente:

A. Una medida tardía

1. Política a remolque y parálisis procesal: El Ejecutivo actúa forzado por los plazos de vencimiento y por la pérdida de apoyos parlamentarios, recurriendo de nuevo a la fórmula del decreto-ley de urgencia para evitar un vacío legal inmediato. En lugar de haber articulado a tiempo una reforma procesal y habitacional estable, se ha esperado a que decaiga la normativa anterior para improvisar un texto en el Consejo de Ministros, trasladando una gravísima inseguridad jurídica tanto a los juzgados como a las familias amenazadas por una orden de lanzamiento.

2. Años de prórrogas en precario: Se constata más de un lustro encadenando moratorias sucesivas que se renuevan en el último minuto. La incapacidad del Estado para ofrecer alternativas habitacionales consolidadas ha convertido lo que debía ser una salvaguarda transitoria en una anomalía legislativa permanente que no resuelve el problema de fondo.

B. Una medida insuficiente

1. Traslado de la carga al trámite burocrático sin recursos reales: El decreto pretende que las administraciones asuman la deuda o provean una alternativa habitacional en plazos perentorios (habitualmente de dos meses) para frenar el desalojo. Sin embargo, en ausencia de dotaciones presupuestarias finalistas y con unos servicios sociales municipales completamente saturados, el precepto corre el riesgo de derivar en papel mojado o en un mero dilatorio procesal que aplaza, pero no impide, el lanzamiento definitivo.

2. Subsidio indirecto al gran rentismo y fondos de inversión: Al condicionar la suspensión del desahucio a la compensación económica pública o al pago de rentas por parte de la administración a favor de los demandantes, el Estado termina destinando recursos públicos a sostener las expectativas de rentabilidad de grandes tenedores y fondos que especulan con la vivienda, en vez de obligarles a movilizar inmuebles vacíos o ceder parque a alquiler social.

3. Omisión de la raíz del problema: La norma vuelve a soslayar el núcleo de la tragedia: la inexistencia de un parque público de alquiler que funcione como amortiguador.

Mientras el parque social efectivo no supere el raquítico 1,7% actual ni alcance la media comunitaria del 9%, ningún decreto de contención procesal evitará la expulsión habitacional. Paralizar el juzgado sin poner llaves públicas sobre la mesa es cronificar la vulnerabilidad.

Conclusión

La trayectoria de la vivienda en España demuestra un bucle perverso. Tras décadas descapitalizando el patrimonio público para alimentar la rueda de la compraventa privada y tras haber transferido a precio de saldo paquetes enteros de vivienda social a fondos buitre, los gobiernos continúan acudiendo a decretos-leyes de última hora para tapar las vías de agua del sistema.

El decreto aprobado en el Consejo de Ministros y pendiente del trámite en la Diputación Permanente no es más que otro episodio de esta política reactiva. Al no crear patrimonio, no garantizar una alternativa habitacional pública real e insistir en la prórroga de la inacción administrativa, la iniciativa del Ejecutivo vuelve a llegar tarde y a quedarse flagrantemente corta frente a la magnitud del drama habitacional.