Comprar una vivienda en España ya es una carrera de obstáculos

España arrastra un déficit de cientos de miles de viviendas mientras el precio de los pisos se dispara y la propiedad pierde terreno entre las generaciones más jóvenes

La vivienda ya no es solo una preocupación económica: se ha convertido en uno de los principales problemas sociales de España. El 43,5% de los encuestados por el CIS la mencionó en marzo, frente a menos del 10% dos años antes. Comprar una casa exige hoy un esfuerzo que se aproxima a máximos históricos y que deja a miles de familias ante una pregunta cada vez más difícil: ¿cómo acceder a una vivienda propia?

Los datos del Banco de España reflejan la magnitud del problema. Un hogar necesita destinar el equivalente a 7,78 años de sus ingresos íntegros para comprar una vivienda media, frente a los 6,64 años de hace una década y más del doble que hace 30 años. En los mercados más tensionados, el esfuerzo se dispara: supera los diez años en Madrid y los 20 en Baleares.

El origen de esta escalada se encuentra, según los expertos, en una combinación explosiva de escasez de vivienda y aumento de la demanda. Desde la pandemia se han creado 1,16 millones de hogares en España, pero apenas se han terminado algo más de 445.000 viviendas. El resultado es un déficit de más de 715.000 casas. «Los problemas vienen de una falta de oferta», resume la economista Paloma Taltavull, que apunta también al crecimiento de la población, la inmigración y el aumento de los demandantes.

Falta de viviendas

La falta de viviendas ha tenido una consecuencia directa sobre los precios. En cinco años, el coste medio de la vivienda libre ha aumentado más de un 37%, hasta alcanzar los 2.230 euros por metro cuadrado a finales de 2025. En Madrid, Valencia y Baleares el incremento supera el 50%, mientras que en Málaga alcanza el 60%. La vivienda, además, se ha convertido en un activo de inversión especialmente rentable, lo que añade presión a un mercado donde la oferta no consigue seguir el ritmo de la demanda.

El problema se agrava porque los salarios no han acompañado a los precios. Entre 2015 y 2024, la vivienda se encareció un 65%, mientras el salario medio bruto creció un 26%. En 2025, los precios residenciales aumentaron otro 12,9%, muy por encima del 3,5% de subida salarial pactada en convenios. Y aunque los tipos hipotecarios rondan ahora el 2,6%, el verdadero obstáculo para muchos compradores es reunir el ahorro inicial: aproximadamente un 20% del precio no cubierto por la hipoteca, más otro 10% para gastos.

¿Cuánto hay que tener ahorrado?

Ese muro afecta especialmente a quienes intentan comprar su primera vivienda. Con un precio medio superior a los 207.000 euros, se necesitan alrededor de 62.000 euros de ahorro previo para afrontar la operación. Mientras tanto, la propiedad se aleja de los jóvenes: entre los menores de 30 años, el porcentaje de propietarios ha caído del 53,6% al 30,6%. «Hoy hay una brecha generacional, que mañana será una brecha socioeconómica», advierte Jorge Galindo, de EsadeEcPol.

Los expertos reclaman una respuesta que combine más construcción, vivienda pública y medidas para facilitar el acceso. La presidenta de Asprima, Carolina Roca, plantea levantar 250.000 viviendas al año, 100.000 protegidas, y reducir drásticamente los plazos urbanísticos. También se propone agilizar licencias mediante tecnología, mejorar las infraestructuras para ampliar las zonas residenciales y facilitar financiación a los promotores. Al mismo tiempo, Paloma Taltavull defiende avales públicos para ayudar a los jóvenes a superar la barrera del ahorro.

La solución, sin embargo, no pasa únicamente por construir. Los especialistas reclaman conservar el parque público, rehabilitar viviendas vacías, impulsar nuevas formas de convivencia y convertir el acceso a la vivienda en una prioridad política y social. «Solo se va a empezar a solucionar por un nivel de presión social incontestable», sostiene Javier Burón. Mientras la oferta siga sin responder a la demanda, el riesgo es que comprar una casa deje de ser una aspiración alcanzable para convertirse en un privilegio reservado a quienes ya disponen de patrimonio.