El índice para limitar el precio del alquiler se pondrá a prueba en Cataluña

La medida forma parte de un compromiso adquirido por el Gobierno a través de la Ley de Vivienda aprobada el pasado mayo

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este viernes el índice de precios de referencia para limitar las rentas del alquiler en zonas declaradas como tensionadas. Además, amplía la declaración de zona tensionada para 140 municipios de Cataluña, por lo que podrá empezar a aplicarse en dicha comunidad autónoma a partir de este viernes.

Fuentes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana adelantaron ayer que ambas resoluciones ministeriales se publicarían este viernes, después de que el índice haya recibido un total de seis alegaciones, pero ninguna haya sido aceptada, y de que la Generalitat de Cataluña haya subsanado en su boletín oficial la declaración presentada el pasado agosto, un paso “necesario” para declarar los 140 municipios como zonas tensionadas.

El índice forma parte de un compromiso adquirido por el Gobierno a través de la Ley de Vivienda aprobada el pasado mayo, donde se recoge que el Ejecutivo podría limitar los precios de los alquileres en aquellas zonas declaradas previamente como áreas tensionadas a través de un sistema de índices de precios de referencia.

Este sistema de referencia, tal y como desgranó el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, durante la presentación del mismo, es un sistema de rangos de precios que, para una misma vivienda, establece una renta máxima y mínima a partir de una serie de características del inmueble.

Además, es un sistema homogéneo para toda España, de base tributaria y que se actualizará anualmente con la última declaración a la renta disponible del propietario del inmueble. Para este año, utiliza la declaración de 2022.

Los tenedores deben cumplir con el índice de referencia

El índice de precios de referencia es de obligado cumplimiento para los grandes tenedores –personas físicas o jurídicas con más de diez viviendas o cinco en la misma área tensionada, según lo establecido por cada comunidad autónoma– y para los nuevos contratos de alquiler de viviendas que no hayan sido arrendadas en los últimos cinco años y se encuentren en zonas que hayan sido declaradas como tensionadas.

En el resto de los casos, el índice solo funcionará de referencia para conocer el valor real de la vivienda en alquiler, ya que, en las vivienda ya arrendadas, el nuevo contrato de alquiler “estará referenciado al contrato anterior”, es decir, se congelará la renta, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, que en 2024 está limitada al 3%, por lo que el precio solo podrá disminuir a partir de la negociación entre arrendador y arrendatario.

No obstante, el precio podrá incrementarse si la vivienda ha sido mejorada, si tiene rehabilitación energética o si cumple unas condiciones de durabilidad del contrato de arrendamientos superiores a lo contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tal y como se recoge en la Ley de Vivienda.

“Hemos intentado garantizar la seguridad jurídica (…) para que se pueda cuidar de los arrendatarios, principalmente, pero también para que los arrendadores tengan seguridad”, recalcó el ‘número dos’ de Vivienda en la presentación del índice.

Vigencia de tres años y no se aplicará ni al País Vasco ni a Navarra

La limitación del alquiler se extenderá durante tres años, ya que es el periodo en el que estará vigente la declaración de área tensionada, una vez publicada de manera oficial.

No obstante, esta declaración se podrá prorrogar anualmente una vez hayan transcurrido los tres años, pero siempre y cuando “subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración”, según se explica en la Ley de Vivienda.

Por otro lado, ni País Vasco ni Navarra podrán optar por el momento a este sistema, ya que son comunidades con regímenes fiscales distintos, por lo que el Ministerio no ha podido tener acceso a las rentas –la base de este sistema– de los propietarios de estos territorios. Sin embargo, Lucas indicó que “se está trabajando” para desarrollar el índice en ambas comunidades.

Cataluña, la única comunidad donde se aplicará

Sin embargo, este sistema de control de precios de alquiler solo funcionará en aquellas comunidades autónomas declaradas como zonas tensionadas. Por el momento, la única solicitud es la de Cataluña, donde se aplicará a 140 municipios de la comunidad.

Durante una reunión mantenida el pasado enero, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, y la consellera de Territori de la Generalitat, Ester Capella, acordaron que a partir del mes de febrero entraría en vigor la ley de contención de rentas en los 140 municipios de Cataluña calificados como áreas tensionadas.

Capella afirmó que el Ministerio de Vivienda aprobaría los sistemas de índices que se tienen que aplicar y, una vez concluidos esos trabajos, el Ministerio que dirige Isabel Rodríguez publicaría la memoria y la declaración de zonas tensionadas de estos 140 municipios, a la vez que aprobaría los índices que se habrán de aplicar en estos lugares.

Por tanto, con la publicación de este viernes en el BOE de la tramitación de la declaración de zona tensionada de Cataluña y el índice de precios de referencia, esta comunidad podrá empezar a aplicar el límite del alquiler en los 140 municipios declarados área tensionada utilizando dicho índice.

De igual manera, Lucas aseguró que otros territorios, como Asturias o Navarra, han expresado que les gustaría establecer el índice en sus territorios, aunque no han verbalizado al Ministerio ni lo han pedido explícitamente.

El índice no convence

Tras la presentación del índice, la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) y portales inmobiliarios como Idealista, Fotocasa o Pisos.com han expresado sus dudas y su rechazo a este sistema de referencia para limitar los precios del alquiler, pronosticando que provocará la retirada de viviendas del mercado del alquiler e incrementará más los precios.

En el bloque político, Sumar y Podemos también han manifestado su desconfianza al índice recalcando que “sólo” tendrá efecto en los precios más altos y no permitirá bajadas “significativas” en las rentas del alquiler, mientras que la ministra de Trabajo y Economía Social, Yolanda Díaz, ha pedido no quedarse “a medias” y “regular el mercado de la vivienda”.

Una visión crítica también compartida por la consellera Capella, quién acusó al Gobierno de tener “visión homogeneizadora del Estado” al crear un sistema de baremos para limitar el alquiler y no de índices, a la vez que aseguró que esta medida del Ministerio de Vivienda provocará un aumento de los precios.

Respecto a las críticas y acusaciones, fuentes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana han negado que este índice vaya a subir los precios del alquiler. Asimismo, han recalcado que el sistema de rangos busca que las viviendas “con menos valor” no puedan incrementar su precio al equipararse con viviendas de mayor calidad en la misma zona.

“El objetivo es que no se destine más del 30% de los ingresos al alquiler”, zanjó el secretario de Estado de Vivienda, durante la presentación del índice.